张民耕:中国房地产开发应由香港模式转向美国模式 （搜房网）
第十一届人民代表大会第二次会议和政协第十一届委员会第二次会议，将分别于2009年3月5日和3月3日在北京开幕。房地产历来都是每年的“两会”期间的热点话题，由于中国经济正遭遇自身调整周期和世界经济危机的影响，由于直接与民生、开发行业生存乃至整个经济发展相关的房地产行业更加受到各界的关注。
房地产行业亟需解决的问题是什么？房地产行业最迫切的需要改进的地方在哪里？北京银信房地产公司董事长张民耕认为，08年的房地产变局给了我们一个预示：房地产走了十几年后，在原来的模式上遇到了一个瓶颈。即现在形势上出现供过于求，供过于求主要是在支付问题，这是一个显著瓶颈。
供求瓶颈
08年房地产的变局给我们一种预示，一种感觉，就是房地产走了十几年以后，按照原来的模式在继续往前走就遇到一个瓶颈了，已经到了不改变不行的地步了。那么这个瓶颈是由什么造成的呢？就是整个的经济模式是放在购买力，进入人的瓶颈。最显著的瓶颈是什么？现在形势上出现供过于求，供过于求主要是在支付问题，这是一个问题。
开发模式单一化导致风险累积
房地产本身的开发模式同时也遇到问题。这个瓶颈是，房地产开发模式极其单一，从房地产开发企业本身来说非常单一，就是全能开发商。就是投资全部是自己的，然后过程是全程操作，全部是自己得，风险自己扛。这样的开发模式实际被证明是落后金融形态下的模式，他显然不如从社会上集资来进行开发这样的模式更先进、更能做大。现在中小房地产开发商碰到一块儿的说法，是规模越做越小，风险越做越大。怎么认为呢？原来我用1个亿去开发，那时候我买了200亩，我去开发挣了2个亿。我再去买地的时候只能买100亩地。这两个亿再投进去，再去挣呢？很可能只能挣一个亿了。于是风险会越来越大，而规模却不如以前大。
相反，同时很多公司完成上市，他从社会上，从资本市场集资，他的规模可以迅速扩大。另外还有小而全、大而全的模式风险抵抗能力，因为这种模式必然意味着你要从银行、从借贷市场借大量的资金，从借贷市场或者股权抵押或者土地抵押。一旦你还不上，那你的风险就大。可能你的股权、土地都出去了，你没有一个社会力量替你来分担风险。当然了，他的好处是利益独享。你没有把利益分享，所以你风险要自己抗。
另外，房地产企业的种类也极少，就是只有一种，开发企业。当然有上下游了，有销售公司、物业管理公司。但是缺乏一个国际上最普遍的模式，就是长期持有物业、租赁这样的公司，这个公司没有。所以使得我们房地产市场、租赁市场极其不发达。
由香港模式转向美国模式
我们的房地产业08年以后面临的困难使我们反思很多，我们感觉到要进行开发模式的转变。简单来说，形象地说，由香港模式转向美国模式。美国是金融市场极为发达、市场分工极为细密。聂部长带着我们去过美国的房地产商会，它那个商会里面分工很精细，投资人是投资人的那一块，发展商是发展商的，物业管理是物业管理，它分得非常细密。特别重要的一点，投资商往往是非常有经验的房地产基金、退休基金、退伍军人基金，他要求的不是暴利，要求每年有相当稳定的回报，他用来支付保险、社保、支付退休费用。这对于我们来说是非常理想的，我相信中国房地产要往前发展不得不走这条路。一个是分工细密，每个人把自己这一级做到最优化，第二就是改变大而全、小而全，要涌现出大的开发商，而不是全程。我们想做的事情，就是搞基金、搞房地产信托，就是想做这些事情。
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