[摘要] 一季度住宅市场成交出现暖意的同时，全国土地市场表现冷清，整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。
号称佳兆业有史以来规模的促销活动在4月下旬展开。深圳佳兆业方面称，活动将持续到整个5月，集中推出百亿货值的刚需产品，对80-120平方米的中小户型有不同优惠。
一场房地产商的营销和价格暗战将在五一打响。本报记者获悉，在一季度地产行业存货高企和销售惨淡之下，二季度被视为全年任务达成的风向标，被房企普遍寄予厚望。众多房地产商已做好准备，将于近期推出大规模推盘及促销活动。
另一方面，房企代表们如任志强等又不断对外界暗示，一季度实体经济放缓乃是房地产投资增速下滑的影响，目前保增长仍是主要方向，房价不会像一些人期待的那样继续跌下去。而房地产投资增速下滑会影响未来两三年的供应，房价或将反弹或暴涨。
事实是否果真如此？
高存货压力
3月份至今，虽然楼市出现明显的回暖，但房地产行业基本面并未发生根本改变。
4月23日，广东省房协发布报告称，截至3月期末，广东省商品房待售面积3105.42万平方米，待售面积处于10年来位。一季度，商品房销售面积与销售金额均出现明显下滑，销售均价则为7702元/平方米，同比下降4.9%。
房企的存货数据也仍在增长。截至4月23日，万科、保利、招商和新城四家房企发布的一季度报告显示，四家房企的存货合计4516.82亿元，比2012年初增加4.36%。链家地产市场部陈雪认为，与去年相比，今年四大房企存货增速明显放缓，并非“以价换量”去库存效果好于2011年同期，而主要是房企拿地谨慎及新开工量的减少。
中原地产报告亦称，2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产信托偿还的规模就已达约2500亿。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧。
在上述背景下，北京中原市场研究部分析，去库存成为房企共同的选择。包括万科、金地、中海、保利、恒大、龙湖、绿城等众多品牌开
发商，都将提高去化速度作为今年重要的经营策略。
二季度抢收成了房企的主要目标。
抢收的主要市场，瞄准了刚需人群。佳兆业总裁金志刚认为，市场现状是，投资客基本撤离，刚需客户成为主要需求对象，在一季度业绩惨淡下，今年刚需产品成为房地产公司们最为关注的市场。
“现在的市场是谁走在前面谁就赢得先机。”接近佳兆业的人士对记者表示，佳兆业想在二季度业绩实现“弯道超车”，利用五一假期随行就市采取优惠活动，锁定刚需。
3月份超万亿的新增信贷，让房地产市场受益，刚需入市明显。
“在通州、大兴等之前深跌的区域，房价已经出现止跌。”北京中原地产市场总监张大伟对本报记者表示，之前降价的项目如龙湖时代天街等，一旦有足够的需求入市，便停止降价的优惠，时代天街已从去年底入市的11000-12000元/平方米，回升到13000元/平方米。
不过，本报记者的调查显示，这种价格的回升仅限于少数项目，市场主流仍是降价促销。
张大伟也认为，市场已逐渐出现底部特征，降价项目已换来成交量，再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价，部分刚需盘已出现相对高的性价比。“楼市依然存在继续降价的空间。”张大伟说，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。
21世纪不动产高级分析师粟日表示，去年四季度以来的市场已经证明，只有降价才能换得成交量，而一旦涨价就会吓跑购房者，新房二手房均是如此。5月作为传统销售旺季，很多开发商加大了推盘力度，只要符合消费者预期的价格，就能获得较好的收成。预计成交回升的市场态势有望在二季度得以保持。
五一价格暗战
无须担忧供应减少推涨房价
与积极去化形成显著对比的是，一季度房企购地意愿持续低落。据中原地产数据，一季度购地金额环比和同比分别大幅下降，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅相当于去年同期的3成。其中，富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。
据国家统计局4月13日发布数据，2012年1-3月份，房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。商品房销售面积和住宅新开工面积均出现负增长。
有经济学家分析，一季度实体经济下滑，一个重要的原因来自于房地产投资放缓的影响。有一些开发商则公开表示，房地产投资的下滑，将影响未来两三年供应，导致房价反弹。
国土部近日却警告说，国内在建工程存在过量的风险。国土部数据显示，截至2011年底，国内尚在开发过程中的房地产用地15.04万宗，面积47.99万公顷，相当于过去三年年均供应量的4倍。国土部做出判断，“处于在建状态的已供土地数量充足，总体上能够满足持续开发需求。”
保利地产董事长宋广菊对本报记者表示，无需担心投资放缓对供应的影响，她认为今年乃至今后的调控政策一定会有对冲机制，确保楼市供需平衡。
在国土部看来，对冲措施之一，就是促进已供应土地尽快推向市场。据悉，国土部已经将促开发、促竣工作为2012年的重点工作，防范未竣工土地成为闲置土地。
而住建部则主抓控制投资需求。“政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放”，住建部政策研究中心主任秦虹表示。
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