[摘要] 国内楼市上半年出现回暖，但管理层做出坚决抑制房价反弹的表态，使得国内楼市前景不甚明朗。相比之下，经济复苏更为确定的美国市场，受到了国内高端人群的更多青睐。据不完全统计，近三年来，通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年30%的速度递增。
问题二
投资REITs是不是好时机？
核心提示：经济稳步复苏、低利率融资成本、全球资本回流等诸多趋势性因素，决定了美国地产市场复苏的确定性。
今年以来，以中国为代表的全球富人移民潮，正在加速推涨美国楼市。统计数据显示，今年前四个月，流入美国不动产相关基金的资金就超过62.17亿美元，已经超过去年全年。可以说，当前主投REITs的证券投资基金，就是跟随上了全球财富资本布局的大趋势。
美国房地产经纪人协会6月发布报告显示，来自中国的买家已成为美国房产的第二大国际买家。实际上，这种供求关系在资本市场上也已经有了明显的正向反应。在传统证券市场投资陷入低迷时，以REITs为主要投资对象的基金产品，往往成为投资者的避风港。来自彭博的数据证实：今年以来在欧债危机发酵影响下，欧洲等全球主要股市普遍低迷，但截至4月20日，海外DJWilshire不动产基金RWR.US和先锋不动产基金VNQ.US两只产品，近6个月的报酬率分别高达19.16%、19.09%。
美国地产是全球REITs市场的风向标。从基本面趋势看，在美联储继续维持低利率不变的背景下，美国楼市的供求关系不断改善。统计数据显示，美国30年期房贷利率近期创下历史新低，这将使得美国房贷拖欠率下滑，推动房市景气回温。彭博数据也显示，美国房地产景气确实出现逐渐好转的迹象，公寓型REITs今年季的租金年增率达5.4%，预估2012年全年的盈余增长率可达10%-12%。
除了地产因素，稳定现金流分红回报这一推动REITs的另一个核心因素，也在继续发酵。截至2012年一季度末，AllREITs现金分红达到4.29%，股票REITs的分红回报为3.34%，同期标普500指数的分红仅2.14%。
问题三
投资REITs谁家功力深厚？
核心提示：海外投资最常见的现象就是水土不服。国内机构出海投资，在研究覆盖广度和深度，以及一线信息收集与分析上，具有天然的短板。特别是全球房地产投资，更是一项非常强调投研本土化的课题。
分时段对比基金净值与业绩基准涨幅数据后，我们可以发现：去年三、四季度先后开始运作的两只全球地产基金，“起了大早，赶了晚集”，均在时机选择上出现较明显的偏差。针对团队实力各有差异这一客观现实，嘉实基金(博客,微博)优势何在？
嘉实全球房地产基金在同类基金中，聘任了境外投资顾问德意志投资管理美洲公司。该机构成立于1984年，是美国证券交易委员会注册投资顾问，研究覆盖美国、欧洲、澳大利亚等市场。截至2010年底，该公司管理的资产规模达2390亿美元，其主要成员均具有15-22年的海外地产证券投资经验。
从现有各类基金的运作实际看，境外投资顾问拥有规模庞大和经验丰富的投研团队，熟悉各个国家市场实际，能有效跨越制约国内机构的信息障碍。相比股票，REITs带有更强的实体投资色彩，而不同地区的地产又都有不同特点，意味着REITs投资对实地调研和一线信息要求更加严格。因此，聘用境外投资顾问组建“中外联合舰队”模式，在信息分析、投研决策方面，拥有更大的优势。
实际上，嘉实本土团队对地产信托研究也有六年多。嘉实从2005年便开始组建团队专注房地产研究，并在2010年成立国内基金业专门的房地产投研部门，对国际REITs市场有深入而广泛的研究，已建立起规范的投研及风险控制流程。目前，嘉实基金“全天候、多策略”的投研体系不断完善，高效国际化的战略方向日渐发力。
左凯
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
