[摘要] 7月12日，由南昌房天下与同致行中国联合举办的“新型城镇化 产业地产的升级与转型”高峰论坛在南昌格兰云天国际酒店成功举办。同致行中国产业研究中心总经理张广军出席了本次高峰论坛并发表了自己的观点。
新型城镇化已经成为本届政府未来十年工作的重中之重，那么，新型城镇化对房地产行业将带来哪些机遇和挑战？在新型城镇化大背景下，房企该如何锻造自己的核心竞争力？7月12日，由南昌房天下与同致行中国联合举办的“新型城镇化 产业地产的升级与转型”高峰论坛在南昌格兰云天国际酒店成功举办。
同致行中国产业研究中心总经理张广军出席了本次高峰论坛并发表了自己的观点。
活动回顾：新型城镇化 产业地产的升级与转型
同致行（中国）产业研究中心总经理张广军
近年来红谷滩很漂亮，目前红谷滩写字楼价格是15000元/平方米，长沙住宅价格低于南昌，但是长沙写字楼价格在20000元/平方米，南昌写字楼市场前景很大。
同致行1999年开始做商务楼宇和产业地产，现在是深圳的产业地产服务商。从产业地产来讲，我们一般分为两块，一是生产，二是配套。产业地产的发展与每一次工业革命密切相关。目前全球盈利的三家公司都是产业地产公司，整个产业地产对于经济的贡献非常巨大，目前亚洲40%的GDP来自产业地产；深圳前十位的开发商全部入接产业地产开发，以佳兆业为主。深圳上半年产业地产面积超过200万方，未来十年内深圳地区供给的产业地产以工业改造，产业园区超过500万建筑面积，这个供给量基本上跟住宅持平。
我们在产业地产有一些经验，具体要了解五个方面。个方面是我们对于业态和产业定位要非常准确，因为我们合作的企业都是围绕主业做产业地产；第二个方面未来产品的定位；第三个方面开发周期和现金平衡，从盈利模式到实现的每个部分，项目开发产出多少利润，通过利润测算，来反向定产品组合，规模，财务和营销。跟传统的住宅项目或者是商品房项目，政府给了工业用地或者产业用地，来确定盖多少写字楼，这个测算非常重要。还有销售，那部分持有，那部分出租，那部分做土地，这些需要自己清楚销售部分和持有部分的设计方法是不一样的；第四个方面是深圳的写字楼和产业地产的拓展面积是20%，而南昌并没有，为什么其他区域的写字楼价格卖得很高；第五个方面我们在跟深圳企业合作，希望深圳企业到内地发展，我们也希望把需要新建的产业园引入到江西。另外产业地产由于在珠三角区域很多M1、M0的土地是不能够出让，这部分物业如何能卖，如何资本变现，产业地产它的销售模式，我们有非常多的模式。
现在我们整体的工作主要是三部分，个是帮助企业做市场研究开发定位等等前期工作，第二部分是生产性用房的的合理性，第三部分是资本变现，现在集中于整体收购，土地合作和融资合作。面向社会销售有很多种方法，从整个工作阶段，现在给世界型的产业园工作基本上是工作12个月，国内的一线合作周期是10个月。现在南昌的商务楼宇和住宅的价格比例是1比1.7，，深圳是1比1.3，南昌的发展空间很大。
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