[摘要] 7月12日，由南昌房天下与同致行中国联合举办的“新型城镇化产业地产的升级与转型”高峰论坛在南昌格兰云天国际酒店成功举办。同致行（中国）地产顾问有限公司研究发展中心总监袁丁出席了本次高峰论坛并发表了自己的观点。
新型城镇化已经成为本届政府未来十年工作的重中之重，那么，新型城镇化对房地产行业将带来哪些机遇和挑战？在新型城镇化大背景下，房企该如何锻造自己的核心竞争力？7月12日，由南昌房天下与同致行中国联合举办的“新型城镇化产业地产的升级与转型”高峰论坛在南昌格兰云天国际酒店成功举办。
活动回顾：新型城镇化 产业地产的升级与转型
同致行（中国）地产顾问有限公司研究发展中心总监袁丁出席了本次高峰论坛并发表了自己的观点。
同致行（中国）地产顾问有限公司研究发展中心总监 袁丁
城市综合体是一种城市的综合建筑，它是简称为HOPSCA，因为城市综合体的特点它又被称之为城中之城，同致行从深圳走出去到郑州和其他的地方，在很多城市进行了综合体的研究探索。早期代表项目有华强北的群星广场，然后是郑州的曼哈顿广场，以及洛阳的实际华阳等。商业综合体是以商业为主的类型，在城市布局上主要围绕零售休闲等主业来配置办公居住酒店等功能。
商业综合体一般有两种布局类型，比如说京基100、华强北的茂业广场；最常见的是群组式，这种方式称之为体量巨大的城市航空，比如南昌的华南城，红谷滩万达广场(小区网论坛)，以及是深圳的华润中心。随着城市化进程的发展，城市综合体已经成为当今城市主流的发展模式。这个是把功能放在城市内部，经过这么多年的发展城市内部已经发展到老化，进行改造最合适的方式就是城市综合体，未来的城市综合体的出路在那里需要思考。
城市综合体的开发商一是靠土地增值，二是产业链的带动。只有把产业链打造成熟就会带来价值，综合体有很多的业态、类型，互相之间相互促进，而不是单一割裂的形态，这种情况下会形成价值网。
城市综合体的社会价值就是拿地的筹码。城市综合体是城市文化的名片，城市综合体是城市发展的实例，作为老城区来说，把住宅产业全部改造后形成城市综合体，意味着产业的升级，原有资源的重新配置，这个是作为与政府谈判的筹码。同致行在城市综合体将它分为七大核心要素，我解决了这七个问题，就能够保证项目的成功。首先是项目的选址，第二个是根据选址和主题确定规模，之后就是驱动的功能，是商业还是办公，酒店，娱乐或者是综合的驱动。物业组合，选择什么样的物业类型，以及物业的配比，根据这个来进行组合，组合完成之后会有一个租售比，这个对于开发模式都有很大的影响。租售结束之后要有商业运营，商业综合体的核心就是运营，一个成功的城市综合体，商业综合体，运营的成败决定了价值成败。资金的流动，我们称之为资本融通或者是资本运营，它是实现整个综合体价值的最终方式，可以把它整个卖掉。商业综合体是一个巨大的资本沉淀过程，投资商业综合体，它的商业面积占到50%，本身需要沉淀的资金是资本量的一半，你如果这个项目要对外拓展，你需要很强的资金链的支撑，只有通过资本的运营，通过收购商业物业进行改造升级，重新进行资本运作，它的潜力也是相当巨大的。
所谓的后商业时代，就是刚才王总提出的概念，因为到了2012年的时候，有一份报告提出一个数字，当网络零售业的份额占到总得社会零售总额的5%以上的时候，这是一个很敏感的数字，根据以前的经历，这个数字超过5%的时候，某种商业业态就会进入爆发式的增长过程，比如说当年的超市；既然网络零售业已 过了5%，网络零售业将进入急速发展的阶段。做商业地产要面临一个问题就是如何与电商竞争，与淘宝、京东、苏宁云商等等，他们既有电子商务也有实体，将来我们就是和他竞争。
后商业时代的商业综合体大概有七个要素。、主题特色，商业综合体必须主题特色，泛泛而谈的综合体已经不具有竞争力。第二、多功能和多样化以适应不同的需要。第三、和谐发展不断创新，商业综合体不是孤立的系统需要与周边的商业进行和谐发展。第四、体验感与生活的新模式建立，这是电子商务所缺乏的，也是实体商业的要素所在。第五、招商实现。第六个是融资与资本运作的能力是每个商业地产领域开发商所必须具有的能力。第七、精细化的运作，通过一些工具手段、手法进行精细化的运作。后商业时代商业综合体的营销创新吧包括“湿营销，微博营销，微信营销，线上线下业务整合”等等。
通过市场研判，解决租售比，物业比，进行战略定位，将思想想法落地，最终实现销售代理招商，帮你实现价值，我们还可以提升项目的价值，如何提升而不是仅仅实现，如何合理避税，如何创立维护品牌形象。下面就简单介绍一下同致行的操作过一些项目，这是一个城市更新的项目，曼哈顿广场，它是河南省的一个项目突破，总量有83万平米，其中商业面积25万，07年是18.8个亿的销售额，项目主要解决了六大核心问题，是区域不成熟，属于老区域和新区域结合的之间；第二是规模风险，项目80万方规模很大；第三个是开发模式，在不明确的情况下，选择什么样的物业类型，如何开发，如何盈利；第四是租售比，那些要卖，那些要租，如何短期内回收资金；第五是商业运营的难度，存在租售问题的时候，商业运营就存在较大的难度，包括招商在内；第六是财务情况。目前这个项目在当地运营得不错，成为当地的一个新的地标。当时在选择开发模式的时候，因为考虑到开发体量我们走了写字楼酒店商业，最后带动住宅的销售，租售比是2：8，在引进的商业里面引进了沃尔玛，国美，肯德基等等。
未来城市综合体将以商业为核心才能适合发展需要，现阶段房地产金融业的发展还不足以支撑商业综合体的长远发展。在面对新的城市环境和市场环境，需要更多的一些思考，后商业时代商业综合体的出路在于如何运用好新的7个成功要素，南昌的发展已经进入快车道，城市综合体和商业综合体要规范化发展是大趋势。
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