黄正朝：下面有请江西同致地产首席研究员姜道林——南昌房地产市场的总结与展望
姜道林：下面给大家分享今年1一8月份市场情况，包括对于未来形势的看法。今天分享的内容包括两个部分：首先是先回顾上半年市场运行动态。第二部分是关于接下来几个月趋势的看法。
首先是部分。先回顾整个上半年政策。政策点是坚持严厉调控不放松，力保房价平稳。这个是在2月20日国务院常务会议出台国五条，随后在3月1日发布国五条细则，这个细则发布以后整个中央包括各个部委密集表态坚持落实国五条精神，国五条出台以后各地根据自身情况出台配套性措施，但是各地细则力度不一致，其中北京政策最为严厉，大部分城市都仅仅公布了本年度房价控制目标。
部分城市根据各自城市房地产情况进行了调控升级，目前了解到的北京、广州要求住宅价格网上申报，北京甚至出现预售证市长审批制的消息，对于申报价格不接受指导暂停预售发放。杭州、苏州也收紧了公积金贷款政策，向北京看齐。从图表可以看出，大部分城市都仅仅公布了房价控制目标，也被认为是微博新政，因为这些通知基本上数字在一百来个字左右，政策的第二点是完善住房保障政策，进一步研究房产税扩围，在今年人大一次会议提出今年保障房的建设目标，是基本建成470万套，新开工630万套，随后住建部在4月9号发布关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知，与此同时，北京上海、广州等地纷纷出台配套政策，完善住房保障体系。之后国务院出台措施加快棚户区改造。
我们看一下加快改造的六点政策。一是增加财政投入，二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持和发行专项企业债券和中期票据，三是对企业用于棚户区改造支持，准予所得税前扣除，扩大税收优惠政策范围，四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过各种形式参与棚户区改造。五是加大供地力度，将棚户区改造纳入当地供地计划优先安排，六是完善安置补偿政策，实现事物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。关于房产税上半年有6次提及，频率是很高的，换言之，房产税扩围势在必行。政策的第三点是深入土地制度改革，创新供地模式，在今年年初国土部公布了今年土地供应的五点建议，首先是保障充分的增量，要统筹安排，提前释放，第二点快速释放存量，加大工作力度，形成有效住房供应，三加大盘货闲置地力度，严格执行惩治办法，第四点多种手段均衡供地。第五消除异常信号避免市场恐慌。也就是说要求各地溢价率超过50%要到国土部备案，所以很多城市溢价率超过50%后就转入竞拍保障房的项目上。中央推进集体土地入市流转，其中深圳土地改革提供了参考。今年年初深圳宣布农村集体，实际占用符合城市规划的产业用地，在清理土地利益关系，完成补偿拆迁后，可以申请以挂牌方式公开出让土地所有权，这个就是为集体土地进入市场提供了的参考。关于供地模式各地也进行了一些创新。其中，以上海、广州、深圳等地比较突出。以上就是对于1一8月份政策的回顾。接下来看一下南昌市的一些情况。
首先是土地市场，1一8月份南昌市累计突出174宗土地，其中成交144宗，供应面积和成交面积分别达到18005亩和15225亩，是上年同期的3.1倍和3.08倍，记录不断被刷新，应该说上半年供应量非常大。今年整个累计土地市场吸金118.85亿元，进一步所谓与历史点2012年的差距。土地市场有望获得大丰收。再看土地类型分布，从表格可以看出，工业用地、居住用地、和商服用地成交量超过去年全年水平，居住用地成交超过3000亩，是上年同期的4.1倍，占总量的2成，市场比例显著提高。前八个月住宅类用地全部是限套性地块，累计成交3942亩，可规划建筑面积617.32万平米，这个数据可以看出未来两年南昌市的住宅供应量会有非常大的提升。整个楼面地价是1283.67元/平方米，这个数据相比去年同期分别增加了1600亩，370万，楼面地价是下跌的，下跌的主要原因是供地区域分布的原因，上半年九龙湖区域大体量推地，而且地价相对便宜，万达、绿地的地都是几十万一亩，拉低整体楼面地价。接下来是住宅的供求。截至目前南昌市楼盘量385.39万平米，整体销售率72.38%，这个数据是大大好于去年同期，也创下了历史的新高，呈现出供求两旺的态势。
可以肯定的，今年会在去年的记录上再次刷新。从每个月的走势来看，因为工程进度和炎热天气和推盘节奏的把控，导致七、八月份供应不足，但是销售率是节节攀升态势，其中八月份销售率突破8成，达到历史水平。再看价格，整体推盘的成交价格是7946元/平方米，同比大涨1231元/平方米，涨幅达到18.33%，涨幅惊人。目前各个板块实际售价都已 过2011年底历史价格，形成又一个历史高峰。住宅市场有那些特点？价格在5月份以后成交均价突破8000元/平方米，此后四个月房价稳中有升，涨幅放缓，这种走势基本核主要城市相一致。房价的普涨使得南昌市价格在5500元/平方米的房源非常有限，主力价格区间在6500一8000元/平方米，刚需心理接受价格一再提高。
从板块供应商来看，青山湖和红谷滩和昌北的供应量同比大幅减少，其他板块不同程度的增加，京东和象湖(小区网论坛)供应量超过50万平方米，其中5个板块的供应比例超过10%，且都低于20%板块供应呈现多组团合理供应的格局，各板块销售飘红，只有红谷滩和湾里区销售率偏低，红谷滩是大户型平层销售吃力，湾里区一直以来区域不被认可。从各个板块的价格可以看出，除了青山湖供应不断往外围扩散下跌，其他板块全线上涨，涨幅均在两位数，从表格可以看出，现在板块的价格基本上形成三个梯队，市中心朝阳轴和红谷滩排名靠前，基本是一万以上，其他昌北、京东、莲塘、象湖、新建这些区域价格在6500一8000元/平方米。从户型的供应上来看，两房和三房供应比例超过80%，其他供应比例在10%以下，三房供应比例去年落后两房10.9个百分点，到领先7.7个百分点，显著出今年置业主力从去年首次置业首次改善的转变，现在基本上就是改善性置业占比接近四成。
中小户型需求旺盛，大户型销售困难。可以看到除了八房，四房，五房，包括复式楼的销售率偏低。从建筑形态来看，高层供应比例进一步扩大，多层的环境也愈加艰难，小高层销售，是一种销售率超过80%的建筑形态，主要是像万科城楼盘的推动。以上是对于今年1一8月份的市场总结。
第二部分是对于趋势的看法。首先是宏观政策。7月30号国务院召开上半年经济工作会议，对于房地产调控要求促进房地产市场平稳健康发展，从这句话来看，今年以后的月份，楼市调控应该以平稳为主，支持平稳调控也是因为点国内经济形势不容乐观，经济增速放缓让调控加码的可能性变小。第二点习李上台的执政理念的转变。政策第二个观点楼市调控转向长效机制，房产税扩容在即，可以发现今年3月份调控字眼都没有出现在中央层面，取而代之是长效机制的提法，意图以更加市场化的方式，来应对楼市价格的变化。实时的消息是发改委会同多部门正在稳定推进楼市长效机制的推进，预计三中全会后将实质性进展，房产税扩容消息传了很多遍，可以说房产税是箭在弦上，预计年内会有第二批城市加入试点范围。杭州、青岛是重点。第三个是支持首套房需求，地方政府自主微调。
应该说对于手套住房需求中央政府一直都支持，八月份以来温州，芜湖等放松调控，郑州调控升级。随着房价快速上涨和地王频出一线城市和部分二线城市可能对调控进一步加码，也有官员近期发出调控不能统一步调的观点，所以未来地方政府自主微调可能性更多。接下来是下半年供地的情况，对比今年的南昌的供地的计划和实际的供应情况可以发现，工业用地、住宅类用地完成率是比较好的，但是各个区域并不均衡，青山湖，高新区和经开区，实际的完成率还是偏低，与供地计划仍然有较大的差距，可能这几个区域接下来会有一些供地计划。其中商服用地完成率，完成率不到两成，其中红谷滩新区的商服用地供地计划2225亩，可以看到红谷滩九龙湖依然是供地的重点。预计9到12月份南昌供地规模会维持在5000一6000亩之间。土地的价格将快速上涨，主要有四大因素，是房价快速上涨，给开发商在土地市场一掷千金充足的信心，第二个是融资闸门的打开，第三是大型项目的拉动效应，第四是各地地王示范效应。再看住宅市场走势。点我们认为供应仍然高位运行，销售势头有望延续。经过7、8月份供应低谷后，工程进度将得到缓冲，开发商也加大投资，上半年市区商品住宅规划保荐和新开工面积同比分别增长46%和78.98%，很多项目会在金九银十入市，我们预计剩余月份市场整体推盘量将在200万平米以上。全年供应量将再次超过去年的纪录将在590万左右。
房价涨幅放缓，整体均价将突破8000元/平方米，现在房价快速上涨的可能性偏低，是房价基数偏高，后是房价过快上涨将倒逼地方政府干预，南昌前一段时间收紧预售，三是宏观调控政策平稳，给市场造成的波动性偏小，所以下半年推盘量成交均价将突破8000元/平方米。第三是个九龙湖崛起，挑战旧有秩序，我们做了预计入市的表格，接下来将有120个楼盘开盘，其中有40个新盘，九龙湖经过多次集中大规模推地将进入收获的季节，加上望城新区将打破九龙湖房荒，同时对京东和朝阳新城(小区网论坛)发起挑战。这也是都市副中心、产业新城和居住新城三大开发模式的比拼，九龙湖势必崛起。第四个崛起是旅游地产兴起重点在城西，旅游地产成为继开发商业地产后的热潮，截至目前南昌没有真正的旅游地产，随着万达城，金燕国际温泉城，以及茵梦湖等项目入市，南昌旅游地产将逐步兴起。
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